【百科】买新房，签购房合同时要注意哪些问题？

“此房是我建，价格由我定，要想买房子，合同我来定”，相信许多购房者在面对购房合同的时候都有这样的感慨，其实都是源于购房者对购房条款的不熟悉，导致买卖过程中会出现不平等条款。

条款一：宣称并非格式合同

某《商品房买卖补充协议》规定：合同及相关文件均系买卖双方充分协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同，卖方对合同条款保留解释权并负责解释。《合同法》第41条规定：对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。而不是由开发商按有利自己的解释处理。

条款二：违约责任不对等

某《商品房买卖补充协议》规定：买方如果没有按时交付房款，必须向卖方支付购房款的10%作为违约金。买房如果不能在规定期限内取得产权证书的，卖方则按已付房款的1%向买方支付违约金。

《根据人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国通则〉若干问题意见（试行）第72条、 73条》开发商利用优势或对方无经验，致使双方的权利与义务违反公平、等价有偿原则的，构成显失公平。购房者可据此请求人民法院予以变更及撤销，并根据合同法规定，要求增加开发商的违约金，减少购房者的违约金。

条款三：面积误差不能退房

某《商品房买卖补充协议》规定：面积发生误差时，不予退房，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。

《根据人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》面积误差比一定值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付房款及利息，应予支持。面积误差超过一定比例，法律赋予买受人解除合同的救济权利，合同有约定从约定，无约定按法定。开发商通过格式条款来排除买受人合同解除权的，该格式条款无效。买受人可以依法行使合同解除权，该权利不得通过约定剥夺。

条款四：共有部分归开发商

某《商品房买卖补充协议》规定：该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方出资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。

《物权法》第73条规定：建筑区划内的其他公共产所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据《民法通则》、《物业管理条例》以及相关部门规章的规定，业主已发享有的物业共用部位、共用设施设备的所、有权或使用权，建设单位不得擅自处分；利用物业共用部位、共用设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理手续，所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可按照业主大会的决定使用；已纳入分摊面积的公用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

条款五：虚假广告宣传免责

某《商品房买卖补充协议》规定：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书或其他载体）中的图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，以政府最终审核为准。

根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，提供格式条款一方免除其责任的免责条款无效。

条款六：认购定金不退还

某《商品房买卖补充协议》规定：签订本协议后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。

该条款限制了购房者的权利，根据人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果当事人一方原因未能签订商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，出卖人应当将定金返还买受人。